O contrato de locação não beneficia de nenhum direito de arrependimento uma vez assinado. Nem a lei de 6 de julho de 1989, nem o Código Civil preveem um prazo que permita ao locatário ou ao locador voltar atrás em seu compromisso. Essa ausência de arrependimento persiste mesmo quando o contrato é celebrado por via eletrônica, o que surpreende regularmente as partes acostumadas às proteções do direito do consumidor.
Assinatura eletrônica do contrato e ausência de arrependimento: a perspectiva ELAN
A lei ELAN (lei n° 2018-1021 de 23 de novembro de 2018) garantiu a conclusão dos contratos por via eletrônica, especialmente através de seu artigo 217 sobre a desmaterialização dos atos. Essa evolução gerou uma confusão frequente entre os locatários: assinar um contrato online, de sua casa, formalmente se assemelha a uma compra à distância.
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A tentação é forte de invocar o prazo de arrependimento de quatorze dias previsto pelo Código do Consumidor para contratos celebrados fora do estabelecimento. Essa assimilação é juridicamente errônea.
Uma resposta ministerial (Rép. min. n° 24336, JO Senado de 17 de novembro de 2020) lembrou que a assinatura digital do contrato não transforma o contrato no âmbito da venda à distância. O contrato de locação permanece um contrato de locação regido pela lei de 1989 e pelo Código Civil, independentemente do suporte de assinatura.
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Se o locatário assina manualmente em uma agência ou utiliza um serviço de assinatura eletrônica certificado, os efeitos são idênticos: o contrato vincula ambas as partes assim que assinado. Cada cláusula deve ser verificada antes da validação, pois não haverá janela de saída legal. Para aprofundar a questão do prazo de arrependimento do contrato de locação no EuropImmo, os mecanismos estão detalhados com precisão.
Compromissos pré-contratuais: quando um e-mail vale quase um contrato
O período que precede a assinatura formal do contrato constitui um terreno jurídico subestimado. A jurisprudência recente tende a reconhecer uma força probante significativa nas trocas pré-contratuais: e-mails de confirmação, ofertas escritas, promessas de locação assinadas.
Uma troca de e-mails na qual o locador confirma a disponibilização do imóvel em uma data precisa, mediante um aluguel determinado, e onde o locatário aceita essas condições, pode ser qualificada como um acordo sobre a coisa e sobre o preço no sentido do artigo 1583 do Código Civil (aplicado por analogia). O locatário que pensa poder se arrepender livremente enquanto o contrato formal não estiver assinado se expõe a uma ação por responsabilidade pré-contratual.
Responsabilidade em caso de ruptura abusiva das negociações
O artigo 1112 do Código Civil (resultante da reforma de 2016) regula a liberdade de romper as negociações. Romper negociações avançadas sem motivo legítimo compromete a responsabilidade de seu autor. Em matéria locatícia, um candidato que desiste após ter dado seu consentimento por escrito sobre os elementos do contrato pode ser responsabilizado por danos cobrindo as despesas incorridas pelo locador (diagnósticos, realocação, perda de aluguéis durante a vacância).
Os tribunais avaliam caso a caso o grau de avanço das negociações. Três elementos pesam na avaliação:
- A existência de um acordo explícito sobre o aluguel, a duração e a data de entrada no imóvel, mesmo por simples troca de e-mails
- O caráter unilateral e tardio da retirada, enquanto o locador retirou seu anúncio ou recusou outras candidaturas
- A ausência de motivo objetivo justificando a desistência (vício descoberto, mudança de situação profissional documentada)
Nullidade do contrato e rescisão antecipada: dois mecanismos distintos
Confundir arrependimento, nulidade e rescisão é um erro técnico comum. Essas três noções produzem efeitos radicalmente diferentes.
A nulidade apaga o contrato retroativamente, como se nunca tivesse existido. Ela sanciona um vício de formação do contrato. Um contrato assinado por uma pessoa privada de capacidade jurídica (menor não emancipado, maior sob tutela sem autorização do tutor) é considerado nulo. O mesmo se aplica a um contrato obtido por dolo: falsas declarações do locatário sobre sua solvência, ou do locador sobre o estado do imóvel.
A rescisão, por sua vez, encerra o contrato apenas para o futuro. O locatário pode rescindir a qualquer momento respeitando o aviso prévio legal. O locador só pode rescindir ao término do contrato, salvo motivo legítimo e sério, ou em caso de descumprimento grave do locatário (inadimplência, distúrbios de vizinhança).
Vícios ocultos e cláusulas abusivas como fundamentos de nulidade
A descoberta de um vício oculto que torna o imóvel impróprio para sua destinação (instalação elétrica perigosa não visível durante a visita, presença de amianto não sinalizada nos diagnósticos) abre caminho para uma ação de nulidade ou resolução do contrato. O locatário deve provar que o vício existia antes da assinatura e que não tinha conhecimento dele.
As cláusulas abusivas constituem outro alavancador. A Comissão de Cláusulas Abusivas identificou várias estipulações consideradas não escritas nos contratos de locação:
- Cláusula que impõe ao locatário a contratação de um seguro junto a um segurador designado pelo locador
- Cláusula que proíbe o locatário de hospedar pessoas que não vivem habitualmente com ele
- Cláusula que prevê uma penalidade em caso de saída antecipada além do aviso prévio legal
- Cláusula que autoriza o locador a descontar valores do depósito de garantia durante o contrato
A presença de uma cláusula considerada não escrita não torna o contrato nulo em sua totalidade. Apenas a cláusula litigiosa é excluída, o restante do contrato subsiste. Para obter a nulidade total, é necessário demonstrar que a cláusula foi determinante para o consentimento.
Rescindir antes de entrar no imóvel: aviso prévio e consequências financeiras
Um locatário que assina um contrato e depois encontra outro imóvel antes da entrega das chaves não possui nenhum direito de arrependimento, mas pode dar seu aviso imediatamente. O aviso prévio conta a partir da recepção do aviso pelo locador, de acordo com os prazos legais (um mês em área tensa para uma locação vazia, três meses fora da área tensa).
O locatário continua responsável pelo aluguel durante todo o período do aviso prévio, mesmo que nunca ocupe o imóvel. O contrato produz seus efeitos assim que assinado, não a partir da mudança. Os aluguéis devidos durante o aviso prévio permanecem exigíveis, e o depósito de garantia não cobre essa dívida.
A única maneira de reduzir essa carga é encontrar um locatário substituto aceito pelo locador, o que às vezes permite negociar um encurtamento amigável do aviso prévio. Nenhuma disposição legal obriga o locador a aceitar essa substituição.