De huurovereenkomst heeft geen herroepingsrecht zodra deze is ondertekend. Noch de wet van 6 juli 1989, noch het Burgerlijk Wetboek voorzien in een termijn waarmee de huurder of de verhuurder hun verbintenis kan herroepen. Deze afwezigheid van herroeping blijft bestaan, zelfs wanneer de huurovereenkomst elektronisch wordt afgesloten, wat regelmatig verbazing wekt bij partijen die gewend zijn aan de bescherming van het consumentenrecht.
Elektronische handtekening van de huurovereenkomst en afwezigheid van herroeping: de ELAN-hoek
De wet ELAN (wet nr. 2018-1021 van 23 november 2018) heeft de afsluiting van huurovereenkomsten via elektronische weg beveiligd, met name via artikel 217 over de dematerialisatie van akten. Deze ontwikkeling heeft vaak verwarring veroorzaakt bij huurders: het online ondertekenen van een huurovereenkomst vanuit huis lijkt formeel op een aankoop op afstand.
Aanrader : De gedetailleerde werking van de webrip: alles wat u moet weten!
De verleiding is groot om de herroepingsperiode van veertien dagen, zoals voorzien in het Consumentenrecht voor contracten die buiten de vestiging zijn afgesloten, in te roepen. Deze assimilatie is juridisch onjuist.
Een ministerieel antwoord (Rép. min. nr. 24336, JO Sénat van 17 november 2020) heeft herinnerd dat de digitale handtekening van de huurovereenkomst het contract niet onderbrengt in het domein van de verkoop op afstand. De huurovereenkomst blijft een huurcontract dat wordt beheerst door de wet van 1989 en het Burgerlijk Wetboek, ongeacht het ondertekeningsmiddel.
Aanvullende lectuur : Alles wat u moet weten over het oprichten en beheren van een bedrijf in Frankrijk in 2024
Of de huurder nu zijn handtekening handmatig in het kantoor plaatst of een gecertificeerde elektronische handtekening gebruikt, de effecten zijn identiek: het contract bindt beide partijen vanaf de ondertekening. Elke clausule moet worden gecontroleerd voordat deze wordt gevalideerd, omdat er geen wettelijke ontsnappingsmogelijkheid zal zijn. Voor meer informatie over de herroepingsperiode van de huurcontract op EuropImmo zijn de mechanismen daar gedetailleerd beschreven.
Precontractuele verplichtingen: wanneer een e-mail bijna een huurovereenkomst waard is
De periode voorafgaand aan de formele ondertekening van de huurovereenkomst vormt een juridisch onderschat terrein. De recente jurisprudentie neigt ernaar een aanzienlijke bewijswaarde toe te kennen aan precontractuele uitwisselingen: bevestigingsmails, schriftelijke aanbiedingen, ondertekende huurovereenkomsten.
Een uitwisseling van e-mails waarin de verhuurder de beschikbaarstelling van de woning op een specifieke datum bevestigt, tegen een bepaalde huurprijs, en waarin de huurder deze voorwaarden accepteert, kan worden gekwalificeerd als een overeenkomst over de zaak en de prijs in de zin van artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek (toegepast bij analogie). De huurder die denkt zich vrij te kunnen terugtrekken zolang de formele huurovereenkomst niet is ondertekend, loopt het risico op een precontractuele aansprakelijkheidsactie.
Aansprakelijkheid bij onterecht beëindigen van onderhandelingen
Artikel 1112 van het Burgerlijk Wetboek (voortkomend uit de hervorming van 2016) regelt de vrijheid om onderhandelingen te beëindigen. Het beëindigen van gevorderde onderhandelingen zonder legitieme reden brengt de aansprakelijkheid van de auteur met zich mee. In huurkwesties kan een kandidaat die zich terugtrekt na schriftelijke goedkeuring van de elementen van de huurovereenkomst, worden aangesproken op schadevergoeding voor de kosten die de verhuurder heeft gemaakt (diagnoses, herhuisvesting, verlies van huur tijdens de leegstand).
De rechtbanken beoordelen per geval de mate van voortgang van de onderhandelingen. Drie elementen wegen mee in de beoordeling:
- Het bestaan van een expliciete overeenkomst over de huurprijs, de duur en de datum van intrede in de woning, zelfs door middel van een eenvoudige e-mailuitwisseling
- De eenzijdigheid en laatheid van de terugtrekking, terwijl de verhuurder zijn advertentie heeft ingetrokken of andere kandidaten heeft afgewezen
- De afwezigheid van een objectieve reden die de terugtrekking rechtvaardigt (ontdekte gebreken, gedocumenteerde verandering van professionele situatie)
Nietigheid van de huurovereenkomst en vroegtijdige beëindiging: twee verschillende mechanismen
Het verwarren van herroeping, nietigheid en beëindiging is een veelvoorkomende technische fout. Deze drie begrippen hebben radicaal verschillende effecten.
De nietigheid wist de huurovereenkomst retroactief uit, alsof deze nooit heeft bestaan. Het sanctioneert een gebrek in de vorming van het contract. Een huurovereenkomst ondertekend door een persoon zonder juridische capaciteit (niet-geëmancipeerde minderjarige, meerderjarige onder curatele zonder toestemming van de curator) is nietig. Dit geldt ook voor een huurovereenkomst verkregen door bedrog: valse verklaringen van de huurder over zijn solvabiliteit, of van de verhuurder over de staat van de woning.
De beëindiging daarentegen beëindigt de huurovereenkomst alleen voor de toekomst. De huurder kan op elk moment beëindigen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn. De verhuurder kan alleen beëindigen aan het einde van de huurovereenkomst, behalve bij legitieme en ernstige redenen, of in geval van ernstige tekortkomingen van de huurder (achterstallige betalingen, overlast).
Verborgen gebreken en onredelijke clausules als gronden voor nietigheid
De ontdekking van een verborgen gebrek dat de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming (gevaarlijke elektrische installatie die niet zichtbaar was tijdens het bezoek, aanwezigheid van asbest die niet werd aangegeven in de diagnoses) opent de weg naar een actie tot nietigheid of ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder moet bewijzen dat het gebrek bestond vóór de ondertekening en dat hij er niet van op de hoogte was.
Onredelijke clausules vormen een andere hefboom. De Commissie voor onredelijke clausules heeft verschillende bepalingen geïdentificeerd die als niet geschreven worden beschouwd in huurovereenkomsten:
- Clausule die de huurder verplicht om een verzekering af te sluiten bij een door de verhuurder aangewezen verzekeraar
- Clausule die de huurder verbiedt om personen die niet gewoonlijk bij hem wonen, te huisvesten
- Clausule die een boete voorziet in geval van vroegtijdig vertrek buiten de wettelijke opzegtermijn
- Clausule die de verhuurder toestaat om bedragen van de borg te trekken tijdens de huurperiode
De aanwezigheid van een clausule die als niet geschreven wordt beschouwd, maakt de huurovereenkomst als geheel niet nietig. Alleen de betwiste clausule wordt uitgesloten, de rest van het contract blijft bestaan. Om totale nietigheid te verkrijgen, moet worden aangetoond dat de clausule bepalend was voor de instemming.
Beëindigen voordat men de woning betreedt: opzegtermijn en financiële gevolgen
Een huurder die een huurovereenkomst ondertekent en vervolgens een andere woning vindt voordat de sleutels worden overhandigd, heeft geen herroepingsrecht, maar kan onmiddellijk zijn opzegging geven. De opzegtermijn begint te lopen vanaf de ontvangst van de opzegging door de verhuurder, volgens de wettelijke termijnen (één maand in een gespannen gebied voor een lege huur, drie maanden buiten een gespannen gebied).
De huurder blijft de huur verschuldigd gedurende de gehele opzegtermijn, zelfs als hij de woning nooit betrekt. De huurovereenkomst heeft effect vanaf de ondertekening, niet vanaf de intrek. De huren die verschuldigd zijn tijdens de opzegtermijn blijven opeisbaar, en de borg dekt deze schuld niet.
De enige manier om deze last te verlichten, is door een vervangende huurder te vinden die door de verhuurder wordt geaccepteerd, wat soms de mogelijkheid biedt om een minnelijke verkorting van de opzegtermijn te onderhandelen. Geen enkele wettelijke bepaling verplicht de verhuurder om deze vervanging te accepteren.