Der Mietvertrag unterliegt nach der Unterzeichnung keinem Widerrufsrecht. Weder das Gesetz vom 6. Juli 1989 noch das Bürgerliche Gesetzbuch sehen eine Frist vor, die es dem Mieter oder Vermieter ermöglicht, von ihrem Engagement zurückzutreten. Diese Abwesenheit eines Widerrufs bleibt auch dann bestehen, wenn der Mietvertrag elektronisch abgeschlossen wird, was die Parteien, die an den Schutz des Verbraucherschutzrechts gewöhnt sind, regelmäßig überrascht.
Elektronische Unterzeichnung des Mietvertrags und Abwesenheit eines Widerrufs: der ELAN-Winkel
Das Gesetz ELAN (Gesetz Nr. 2018-1021 vom 23. November 2018) hat den Abschluss von Mietverträgen auf elektronischem Weg gesichert, insbesondere durch seinen Artikel 217 zur Digitalisierung von Dokumenten. Diese Entwicklung hat häufig zu Verwirrung bei den Mietern geführt: Ein Mietvertrag online von zu Hause aus zu unterzeichnen, ähnelt formal einem Fernkauf.
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Die Versuchung ist groß, die vierzehntägige Widerrufsfrist des Verbrauchergesetzbuchs für außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossene Verträge zu bemühen. Diese Gleichsetzung ist rechtlich falsch.
Eine ministerielle Antwort (Rép. min. Nr. 24336, JO Sénat vom 17. November 2020) hat darauf hingewiesen, dass die digitale Unterzeichnung des Mietvertrags den Vertrag nicht in den Bereich des Fernabsatzes verschiebt. Der Mietvertrag bleibt ein Mietvertrag, der durch das Gesetz von 1989 und das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt ist, unabhängig vom Unterzeichnungsmedium.
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Ob der Mieter seine handschriftliche Unterschrift im Büro leistet oder einen zertifizierten elektronischen Unterschriftsdienst nutzt, die Auswirkungen sind identisch: der Vertrag bindet beide Parteien sofort nach der Unterzeichnung. Jede Klausel muss vor der Validierung überprüft werden, da es kein gesetzliches Ausstiegfenster geben wird. Um die Frage des Widerrufsrechts für Mietverträge auf EuropImmo zu vertiefen, werden die Mechanismen dort präzise erläutert.
Vorvertragliche Verpflichtungen: wenn eine E-Mail fast einen Mietvertrag wert ist
Die Zeit vor der formellen Unterzeichnung des Mietvertrags stellt ein rechtlich unterschätztes Terrain dar. Die jüngste Rechtsprechung neigt dazu, den vorvertraglichen Austausch eine signifikante Beweiskraft zuzuschreiben: Bestätigungs-E-Mails, schriftliche Angebote, unterschriebene Mietversprechen.
Ein E-Mail-Austausch, in dem der Vermieter die Bereitstellung der Wohnung zu einem bestimmten Datum gegen eine festgelegte Miete bestätigt und der Mieter diese Bedingungen akzeptiert, kann als Einigung über die Sache und den Preis im Sinne von Artikel 1583 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (analog angewendet) qualifiziert werden. Der Mieter, der glaubt, er könne sich frei zurückziehen, solange der formelle Mietvertrag nicht unterzeichnet ist, setzt sich einem Anspruch auf vorvertragliche Haftung aus.
Haftung im Falle eines missbräuchlichen Abbruchs der Verhandlungen
Artikel 1112 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (aus der Reform von 2016) regelt die Freiheit, Verhandlungen abzubrechen. Das Abbrechen fortgeschrittener Verhandlungen ohne legitimen Grund zieht die Verantwortung des Verursachers nach sich. Im Mietrecht kann ein Bewerber, der nach seiner schriftlichen Zustimmung zu den Vertragsbedingungen zurücktritt, auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, um die vom Vermieter entstandenen Kosten (Gutachten, Wiedervermietung, Mietausfall während der Leerstandszeit) zu decken.
Die Gerichte bewerten den Fortschritt der Verhandlungen von Fall zu Fall. Drei Elemente fließen in die Bewertung ein:
- Das Vorhandensein einer ausdrücklichen Einigung über die Miete, die Dauer und das Datum des Einzugs, selbst durch einfachen E-Mail-Austausch
- Der einseitige und verspätete Rücktritt, während der Vermieter seine Anzeige zurückgezogen oder andere Bewerbungen abgelehnt hat
- Das Fehlen eines objektiven Grundes, der den Rücktritt rechtfertigt (entdeckter Mangel, dokumentierte Änderung der beruflichen Situation)
Nichtigkeit des Mietvertrags und vorzeitige Kündigung: zwei verschiedene Mechanismen
Widerruf, Nichtigkeit und Kündigung zu verwechseln, ist ein häufiger technischer Fehler. Diese drei Begriffe erzeugen radikal unterschiedliche Auswirkungen.
Die Nichtigkeit löscht den Mietvertrag rückwirkend, als hätte er nie existiert. Sie bestraft einen Mangel bei der Vertragsbildung. Ein Mietvertrag, der von einer Person unterzeichnet wird, die nicht geschäftsfähig ist (nicht emanzipierter Minderjähriger, geschäftsunfähiger Erwachsener ohne Genehmigung des Vormunds), ist nichtig. Das Gleiche gilt für einen Mietvertrag, der durch Täuschung erlangt wurde: falsche Angaben des Mieters über seine Zahlungsfähigkeit oder des Vermieters über den Zustand der Wohnung.
Die Kündigung hingegen beendet den Mietvertrag nur für die Zukunft. Der Mieter kann jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Der Vermieter kann nur am Ende des Mietvertrags kündigen, es sei denn, es liegt ein legitimer und schwerwiegender Grund vor oder im Falle eines schweren Verstoßes des Mieters (Zahlungsverzug, Nachbarschaftsstörungen).
Verborgene Mängel und missbräuchliche Klauseln als Grundlagen der Nichtigkeit
Die Entdeckung eines verborgenen Mangels, der die Wohnung unbrauchbar macht (gefährliche elektrische Installation, die bei der Besichtigung nicht sichtbar war, nicht angegebene Asbestpresence in den Gutachten), eröffnet den Weg zu einer Klage auf Nichtigkeit oder Auflösung des Mietvertrags. Der Mieter muss beweisen, dass der Mangel vor der Unterzeichnung bestand und dass er davon keine Kenntnis hatte.
Missbräuchliche Klauseln stellen ein weiteres Mittel dar. Die Kommission für missbräuchliche Klauseln hat mehrere Bestimmungen identifiziert, die in Mietverträgen für Wohnraum als nicht geschrieben gelten:
- Klausel, die den Mieter verpflichtet, eine Versicherung bei einem vom Vermieter benannten Versicherer abzuschließen
- Klausel, die dem Mieter verbietet, Personen, die nicht gewöhnlich mit ihm leben, aufzunehmen
- Klausel, die eine Strafe für vorzeitigen Auszug über die gesetzliche Kündigungsfrist hinaus vorsieht
- Klausel, die dem Vermieter erlaubt, während der Mietdauer Beträge von der Kaution abzuziehen
Das Vorhandensein einer als nicht geschrieben geltenden Klausel macht den Mietvertrag als Ganzes nicht nichtig. Nur die strittige Klausel wird ausgeschlossen, der Rest des Vertrags bleibt bestehen. Um die totale Nichtigkeit zu erreichen, muss nachgewiesen werden, dass die Klausel entscheidend für die Zustimmung war.
Kündigung vor dem Einzug: Kündigungsfrist und finanzielle Folgen
Ein Mieter, der einen Mietvertrag unterzeichnet und dann vor der Schlüsselübergabe eine andere Wohnung findet, hat kein Widerrufsrecht, kann jedoch sofort kündigen. Die Kündigungsfrist beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Kündigung erhält, gemäß den gesetzlichen Fristen (ein Monat in angespannten Gebieten für eine unmöblierte Vermietung, drei Monate außerhalb angespannten Gebieten).
Der Mieter bleibt während der gesamten Dauer der Kündigungsfrist zur Zahlung der Miete verpflichtet, auch wenn er die Wohnung nie bewohnt. Der Mietvertrag entfaltet seine Wirkung bereits mit der Unterzeichnung, nicht erst mit dem Einzug. Die während der Kündigungsfrist fälligen Mieten bleiben fällig, und die Kaution deckt diese Schuld nicht.
Die einzige Möglichkeit, diese Belastung zu verringern, besteht darin, einen Ersatzmieter zu finden, der vom Vermieter akzeptiert wird, was manchmal eine einvernehmliche Verkürzung der Kündigungsfrist ermöglicht. Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, die den Vermieter verpflichtet, diesen Austausch zu akzeptieren.